فروش مال رهنی (فروش ملکی که در رهن بانک است)

بله، فروش ملک رهنی از نظر قانونی امکان‌پذیر است، اما مشروط به رعایت ضوابط و اخذ موافقت مرتهن (بانک) یا پرداخت بدهی. ماده ۷۹۳ قانون مدنی تصریح می‌کند که راهن نمی‌تواند در رهن تصرفی کند که منافی حق مرتهن باشد، مگر به اذن مرتهن. این بدان معناست که برای انتقال سند رسمی و فروش کامل ملک، نیاز به رضایت و اقدام بانک وجود دارد.

این روش امن‌ترین و رایج‌ترین راه است. در این حالت، شما به عنوان فروشنده، قبل از انتقال رسمی ملک، بدهی خود به بانک را تسویه کرده و سند ملک را از رهن خارج می‌کنید.

• توضیحات: در این روش، شما با پرداخت کامل بدهی (باقیمانده اقساط و جریمه احتمالی)، سند ملک را از رهن بانک آزاد می‌کنید. سپس ملک به صورت کاملاً آزاد و بدون هیچ‌گونه تعهد بانکی به خریدار منتقل می‌شود.
• مراحل:
  1. دریافت نامه تسویه حساب از بانک.
  2. پرداخت کامل بدهی به بانک.
  3. مراجعه به دفترخانه با نامه فک رهن از بانک برای فک رهن رسمی.
  4. انتقال سند مالکیت به نام خریدار.

در این روش، با توافق هر سه طرف (فروشنده، خریدار و بانک)، بدهی و رهن به خریدار منتقل می‌شود. این کار نیازمند رضایت و طی مراحل اداری خاص در بانک است.

• شرایط: این روش تنها در صورتی امکان‌پذیر است که بانک با انتقال وام و رهن به خریدار جدید موافقت کند. بانک معمولاً توانایی مالی و اعتبار سنجی خریدار را بررسی می‌کند.
• مراحل:
  1. درخواست انتقال وام و رهن به خریدار از بانک توسط فروشنده.
  2. تکمیل فرم‌ها و ارائه مدارک لازم توسط خریدار به بانک جهت اعتبارسنجی.
  3. در صورت موافقت بانک، حضور هر سه طرف (فروشنده، خریدار و نماینده بانک) در دفترخانه اسناد رسمی.
  4. تنظیم سند انتقال وام و رهن و سپس انتقال سند مالکیت به نام خریدار.

این روش به معنای تنظیم یک مبایعه‌نامه عادی بین فروشنده و خریدار است بدون اینکه رهن ملک فک شود یا بانک در جریان قرار گیرد.

• توضیحات: در این حالت، فروشنده متعهد می‌شود در آینده و پس از فک رهن، سند رسمی را به نام خریدار انتقال دهد. خریدار نیز معمولاً بخشی از مبلغ ملک را می‌پردازد و متعهد به پرداخت اقساط وام می‌شود.
• خطرات:
  • برای خریدار: عدم امکان ثبت سند رسمی به نام خود تا زمان فک رهن کامل. ریسک کلاهبرداری یا عدم همکاری فروشنده در آینده. در صورت عدم پرداخت اقساط توسط فروشنده، بانک می‌تواند ملک را به مزایده بگذارد.
  • برای فروشنده: همچنان مسئول اصلی پرداخت اقساط در برابر بانک است. در صورت عدم پرداخت اقساط توسط خریدار، اعتبار بانکی فروشنده تحت تأثیر قرار می‌گیرد.
• توصیه‌ها: به هیچ عنوان توصیه نمی‌شود. در صورت اجبار، حتماً با مشاوره حقوقی تخصصی و تنظیم دقیق شروط و تضمین‌ها اقدام شود.

این روش نیز مانند روش سوم، با هدف دور زدن نیاز به موافقت بانک صورت می‌گیرد و خطرات جدی دارد.

• توضیحات: فروشنده به خریدار وکالت بلاعزل می‌دهد که پس از تسویه حساب با بانک و فک رهن، خریدار بتواند بدون حضور مجدد فروشنده، ملک را به نام خود منتقل کند. در این حالت نیز مسئولیت پرداخت اقساط معمولاً به عهده خریدار گذاشته می‌شود.
• خطرات:
  • برای خریدار: وکالت بلاعزل از بین برنده رهن نیست و در صورت عدم پرداخت اقساط توسط فروشنده (که کماکان مدیون بانک است)، بانک می‌تواند ملک را توقیف و به مزایده بگذارد. این وکالت با فوت یا جنون موکل (فروشنده) باطل می‌شود.
  • برای فروشنده: کماکان مسئولیت اصلی بدهی بانکی را دارد و در صورت تخلف خریدار در پرداخت اقساط، متضرر می‌شود.
• توصیه‌ها: به دلیل خطرات فراوان حقوقی، به هیچ وجه توصیه نمی‌شود. این روش از منظر قانون، مصداق فروش مال غیر نیست اما باطل کننده رهن هم نمی‌باشد و می‌تواند مشکلات عدیده‌ای ایجاد کند.

برای انجام یک معامله امن و قانونی، به‌ویژه در روش‌های اول و دوم که توصیه می‌شوند، مراحل زیر را دنبال کنید:

1. مشاوره حقوقی: قبل از هر اقدامی، با یک وکیل یا مشاور حقوقی متخصص در امور ملکی مشورت کنید. این کار به شما کمک می‌کند تا از حقوق و تعهدات خود آگاه شوید و بهترین راهکار را انتخاب کنید. برای مشاوره تماس بگیرید.
2. مذاکره با بانک: با بانکی که ملک در رهن آن است تماس بگیرید و از شرایط فک رهن، میزان بدهی باقیمانده، و امکان انتقال رهن به خریدار مطلع شوید. این قدم بسیار حیاتی است.
3. توافق با خریدار: با خریدار در مورد قیمت و نحوه پرداخت (شامل بخشی از مبلغ برای فک رهن یا تقبل وام توسط خریدار) به توافق برسید. تمام جزئیات باید شفاف باشد.
4. تنظیم مبایعه‌نامه (قرارداد خرید و فروش): یک مبایعه‌نامه جامع و دقیق تنظیم کنید. در این قرارداد باید به صراحت ذکر شود که ملک در رهن بانک است، میزان بدهی، نحوه فک رهن یا انتقال آن، و زمان‌بندی دقیق پرداخت‌ها و اقدامات قانونی.
5. فک رهن یا انتقال رهن در دفترخانه:
   • در صورت فک رهن: پس از تسویه کامل بدهی به بانک و دریافت نامه فک رهن، به همراه نماینده بانک و خریدار به دفترخانه مراجعه کنید تا سند از رهن خارج شده و سپس به نام خریدار منتقل شود.
   • در صورت انتقال رهن: با حضور فروشنده، خریدار و نماینده بانک (پس از تایید اعتبار خریدار توسط بانک)، در دفترخانه ابتدا سند انتقال دین و رهن و سپس سند مالکیت به نام خریدار تنظیم و ثبت می‌شود.
6. ثبت انتقال سند: پس از انجام مراحل فک یا انتقال رهن و پرداخت هزینه‌های مربوطه، سند مالکیت به طور رسمی به نام خریدار منتقل شده و در اداره ثبت اسناد ثبت می‌گردد.

• موافقت بانک: کلید اصلی: در هر صورت، برای انتقال رسمی مالکیت یک ملک رهنی، رضایت و همراهی بانک (مرتهن) ضروری است. بدون موافقت بانک، سند ملک از رهن خارج نمی‌شود و امکان انتقال رسمی آن وجود ندارد.
• حقوق مرتهن: بانک تا زمان تسویه کامل بدهی، دارای حق بر عین مرهونه است. این حق به بانک اجازه می‌دهد در صورت نکول راهن، ملک را از طریق مزایده به فروش رسانده و طلب خود را وصول کند.
• مسئولیت‌های راهن و خریدار: حتی اگر خریدار متعهد به پرداخت اقساط شود، تا زمان انتقال رسمی وام و رهن به نام او و موافقت بانک، مسئول اصلی پرداخت اقساط در برابر بانک، کماکان فروشنده (راهن اولیه) است.
• سند رسمی در مقابل سند عادی: تنها سند رسمی است که اعتبار قانونی قطعی دارد و مالکیت را به طور کامل منتقل می‌کند. قراردادهای عادی (مانند مبایعه‌نامه بدون فک رهن) هرچند بین طرفین معتبر است، اما نمی‌تواند حق بانک را نادیده بگیرد و ثبت آن در اداره ثبت اسناد امکان‌پذیر نیست.
• آثار عدم اطلاع بانک: فروش ملک رهنی بدون اطلاع و موافقت بانک، اگرچه عقد بیع را بین فروشنده و خریدار باطل نمی‌کند، اما باعث می‌شود که این معامله نسبت به بانک غیرنافذ باشد. به این معنی که اگر فروشنده بدهی خود را به بانک پرداخت نکند، بانک می‌تواند برای استیفای طلب خود، ملک را توقیف و به مزایده بگذارد، حتی اگر خریدار تمامی پول را به فروشنده پرداخته باشد.

فروش ملکی که در رهن بانک است، یک فرآیند کاملاً قانونی و عملی است، اما نیازمند دقت، آگاهی و رعایت کامل ضوابط حقوقی است. انتخاب روش صحیح و طی کردن مراحل با نظارت کارشناسان، می‌تواند شما را از بروز مشکلات و دعاوی حقوقی در آینده مصون بدارد.

• اهمیت مشاوره حقوقی: همواره توصیه می‌شود قبل از هرگونه اقدام، با وکلای مجرب در حوزه املاک مشورت کنید. مشاوران حقوقی می‌توانند شما را در انتخاب بهترین و امن‌ترین روش فروش راهنمایی کرده و از حقوق شما در طول فرآیند معامله محافظت کنند.
  تماس سریع برای مشاوره
• شفافیت در معامله: تمام جزئیات مربوط به وضعیت رهن، میزان بدهی، و نحوه فک یا انتقال آن باید به صورت کاملاً شفاف در مبایعه‌نامه و قراردادها ذکر شود.
• نتیجه‌گیری: با رویکردی مسئولانه و آگاهانه، فروش مال رهنی می‌تواند به نتیجه‌ای مطلوب و بدون دردسر برای هر دو طرف منجر شود و از پیچیدگی‌های حقوقی و قضایی جلوگیری کند.